長租公寓第二股赴美上市:開盤即破發,華爾街不買蛋殼的「科技故事」?
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長租公寓第二股赴美上市:開盤即破發,華爾街不買蛋殼的「科技故事」?

2020年01月18日 06:52:27
來源:投中網

文 | 晨曦 Ellie 開浩

編輯 | 李曉麗

在市場的偏見中,蛋殼公寓還是上市了。

北京時間2020年1月17日晚,蛋殼公寓(DNK)正式登陸紐交所,發行價13.5美元, 隨后下跌3.7%,截至發稿前,市值23.9億美元。

流血、虧損、政策風險……這是人們對于長租行業的刻板印象。又因為青客上市表現不佳,業內人對于蛋殼沒有太多期待。

果然,蛋殼沒有創造驚喜,開盤就破發。但不是所有人都看衰這個行業。

有種聲音在行業里其實是主流:長遠來看,長租市場想象力無限。

在長期主義者的視野里,蛋殼此刻的表現被弱化了。愉悅資本,在看到蛋殼今夜登陸二級市場的表現后,站出來實力撐腰——別慌。

“幾億年輕人有住房的需求,只要服務好、質量過硬,我們對蛋殼還是充滿著期待,市場波動、股價漲跌,都很正常。漲跌對我們沒什么大的關系。”愉悅資本創始人劉二海早在2016年就開始接觸蛋殼。

為什么流血依舊要上市?長租公寓選手們圖什么?

房東東公寓學院創始人全靂對投中網-PropTech研習社這么分析:無論是青客還是蛋殼,都是屬于品牌公寓搶跑上市。投資機構是推動青客和蛋殼的關鍵點,機構的資金是有封閉期限的。

比如某風險投資機構旗下Y基金,2013年到2021年,8年封閉期,那么到了2021年基金要進行清算,也意味著該基金旗下的資產都要清盤變現。一般基金會提前一年進行陸續變現。

另一方面,上市雖不是萬能的護身符,但至少蛋殼們為自己開辟了一條源源不斷的融資路。

接下來,蛋殼公寓在二級市場能有怎樣的表現,取決于二級市場投資者的認知,取決于蛋殼的基因,更取決于機構投資者對蛋殼的信心。

市場的偏見

蛋殼背負的行業偏見是什么?

從8000間到43.3萬間,成立4年,蛋殼公寓的規模增長約166倍,市占率2%。僅從房間總數來看,蛋殼擁有的房間數將近青客公寓的2倍。

但在上市之前,蛋殼還是為整體規模突擊了一把。

蛋殼公寓招股書顯示,在2019年10月、11月,蛋殼公寓新增近3萬個公寓單元,做了一輪上市前的規模擴張。

擴張對于營收增長來說是有效的。

投中網-PropTech研習社制圖

2017年,蛋殼公寓的營收為6.75億元,2018年則飚升至26.75億元,整整翻了4倍。2019年前三季度與2017年相比,翻了7.6倍。

前有瑞幸兩年神速IPO,后有蛋殼三年上市,都是不盈利先上市的類型,投資機構為什么還要力挺?

對于這些進擊的獨角獸們來說,盈利何時提上日程?

力挺蛋殼的愉悅資本創始人劉二海稱:

“對蛋殼來講,大家倒不懷疑它能盈利,我們作為投資人也沒有提過‘數量上實現什么樣的超越’,但是我們對一個事一直盯的特別緊,這就是品牌。行業的評價、各種維度的考察,你的服務水平確實是頂級的,這個是我們最看中的指標。當然,規模要相當,但是不能光追求規模,同時要把服務的品牌和質量要做起來,這是長久之計,否則我覺得不會長久生存下去。”

對于長租公寓而言,規模只是一方面,入住率才是硬道理。

蛋殼公寓招股書顯示,2019年蛋殼公寓入住率不斷下滑,到11月底數據為77.9%。至于原因,招股書表示是由于“季節性因素以及銷售和營銷策略調整”。對比看,青客公寓的入住率是90%。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示,長租公寓行業的整體入住率一般在80%以上,蛋殼公寓77.9%的入住率在行業內處于較低水平。

不過,雖然蛋殼公寓的入住率不及青客公寓披露的數據,但蛋殼公寓的續約率超高。目前,蛋殼公寓租戶最新的續約率為52%,業主的續約率在72%。

盡管有著行業第一的規模和高續約率,蛋殼公寓依然沒辦法跳出行業虧損的怪圈。

2019年前三季度,蛋殼公寓凈虧25.1億元。

從財務數據來看,蛋殼公寓的業績并不漂亮,尤其是畸高的成本和日益增加的虧損,但蛋殼公寓卻并沒有因此影響跑馬圈地的腳步,且在不斷的燒錢,蛋殼公寓的錢究竟從哪里來?

租金貸和租戶的預付款是蛋殼公寓的重要資金來源,銀行借款也是蛋殼公寓的融資渠道之一。

蛋殼公寓招股書顯示,從2017年到2019年前三季度,金融機構給蛋殼公寓輸送的血液越來越多,這讓蛋殼公寓過得相對滋潤。

投中網-PropTech研習社制圖

但好景不長,眼下,蛋殼公寓過去的主要融資渠道,正在被堵死。

2017年,監管部門嚴厲打擊現金貸、套路貸;2018年,長租公寓資金鏈斷裂,頻繁暴雷,租戶成為受害者,多地明確發文叫停租金貸;種種不利因素之下,如今可與長租公寓開展資金合作的金融機構已屈指可數,長租公寓融資的難度與日俱增。

此外,于2019年12月13日正式生效的《關于整頓和規范住宅租賃市場秩序的意見》規定,住宅租賃公司要確保到2022年底通過租金融資獲得的付款金額不超過該公司租金收入的30%,這也在一定程度上,打破了長租公寓們無節制“圈錢”用于擴充規模的野蠻生態。

作為資深玩家,面對條條融資渠道被封死,蛋殼公寓顯然不可能“坐以待斃”。在招股書中,蛋殼公寓披露了新的融資方式——供應鏈金融融資,不過,對于具體玩法,蛋殼公寓未做解釋。

那同行如何看待蛋殼新挖掘的供應鏈融資渠道呢?

新起點藍領公寓CEO孫文利認為,不管是供應鏈金融,還是通過銀行貸款來獲得資金,其實都取決于它的本質,就是利潤,通過這種方式,能不能讓利潤額或者利潤率更加高。如果解決不了這個根本問題的話,那原來可能是十個瓶子九個蓋,后來變成十個瓶子,八個蓋七個蓋,那最后容易出大事兒。

4年以來,長租行業沒有任何進化嗎?

在全國眾多二房東中,為什么是蛋殼會上市?蛋殼的長情投資者們到底為什么買單?

蛋殼在招股書中講了一個科技公司的故事,如WeWork那樣。對于這個科技故事,蛋殼公寓的長期投資者們非常認可。

蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖

蛋殼的基因

地產圈的人帶著偏見覺得科技只是用來講故事的,長租本質還是二房東的租賃賺差價邏輯。

但當所有生意起了規模,一切都會歸為數字、模塊和算法。

18.7天,這是蛋殼在招股書里提到基于供應鏈管理,他們優化后的裝修工期;

700項,這是蛋殼裝修的SKU,內容涉及從熱水器到窗簾的各個方面;

500m*500m,這是蛋殼城市選址的基礎模塊;

100個,這是蛋殼選址的字段;

95%,這是蛋殼自動定價系統的準確率;

5萬套,這是蛋殼可以同時翻新的公寓數字。

假如帶著地產圈的偏見看,我們可以說為了獲得更高的估值,蛋殼講了一個科技感十足的商業故事。

為了塑造科技公司形象,蛋殼公寓研發了一套AI決策引擎——蛋殼大腦(Danke Brain)。蛋殼公寓聲稱,即使是與經驗豐富的房地產經紀人也無法與Danke Brain相比。

Danke Brain與業務流程每個步驟的交互

(來源:招股書)

蛋殼公寓數字城市系統

(來源:招股書)

蛋殼公寓裝修陳設流程管理系統(來源:招股書)

但如果去掉偏見,站在規模化管理的角度,結合創始人團隊大部分出自糯米網的基因來看,蛋殼的基因或許真的有技術。

僅從技術人員占比來說,這個科技故事要比WeWork講得好。

686人,這是蛋殼技術人員的在職人數,對比來看,WeWork1000工程師在12500人中占比8%,而蛋殼這近700工程師人員占比高達13%。

從財務數據上也能看見蛋殼公寓對技術研發的支持。2019年前10月,蛋殼公寓的技術和產品開發費用為1740萬人民幣,比2018年同期增長了112%,原因是擴大了技術團隊。此外,蛋殼公寓IPO募資額的三成(約4000萬美元)也將用于技術研發。

蛋殼的新故事能給資本繼續加持的信心嗎?科技故事背后是否意味著“二房東”的生意要從重轉輕,徹底玩些平臺和技術的事?

劉二海把這個問題看得相對清楚,“從投資人角度來講,我們從A輪開始到現在,是長線投資人,我們沒想著短期趕緊炒一把賺點錢就走,我們用發展的眼光看長租這個事情。輕重并不可怕,但是如果早期沒有耐得煩做那些笨功夫、苦功夫,幻想上來就是輕模式,一無品牌,二無數據,三無管理經驗,四無成功案例,你憑什么呢?”

流血上市的蛋殼無疑是幸運的,身處在一個長期的賽道里,經受著陣痛式的考驗,最恐怖的莫過于資本突然撒手。

蛋殼的身后,資本是長情的。

蛋殼公寓創始團隊

資本的信心

蛋殼公寓高級管理層和機構持股情況(來源:招股書)

根據蛋殼招股書,從高管持股比例來看,蛋殼公寓全體董事及高級管理人員持股比例接近50%;其中,持股比例最高的是愉悅資本合伙人劉二海,持股比例為15.7%,超過了沈博陽、高靖和崔巖三位高管,此外,來自華登國際董事總經理李文飚也持有10.4%的股份。

愉悅資本屬于與蛋殼公寓一路陪跑的創投機構,于2017年便對蛋殼公寓進行了數額不菲的投資。

從機構持股比例來看,蛋殼公寓投資機構持股比例超過70%。具體來看,老虎全球基金持股20%,是蛋殼公寓最大的外部股東,愉悅資本持股15.7%,華登資本持股10.4%,CMC 資本持股為9.4%,螞蟻金服持股為7.8%,春華資本持股為6.9%。

相較第一家上市的長租公寓青客公寓,蛋殼公寓的投資機構持股比例遠遠高于前者。

“我記得問過高靖,公司為什么叫蛋殼呢?是希望為每個身處異鄉的人都提供一個溫暖的“殼”,孵出自己的夢想。”4年前,愉悅資本在海量長租選手中挑中了蛋殼,此后一路陪跑,直至蛋殼今日成功赴美上市。

為什么選蛋殼?

愉悅資本創始人劉二海這樣跟投中網-PropTech研習社回憶他選擇蛋殼的經歷:

2016年下半年某個時候,沈博陽跟我說他投了蛋殼的天使。但即使到見高靖之前,我都是比較糾結的:8000間,太少了,行業中8000間的多了。但公司的數據給了我的信心,蛋殼當時的8000間房有很多都在北京,其實這很不容易。

為什么呢?因為另一家長租公寓的大本營在北京——當時兩家差距太遠了,我估計得至少有20倍。

別人勢力很大的情況下,高靖依然敢闖進來,而且還做得不錯,這說明他敢打仗、也會打仗,也說明長租這個行當還可能不是一家能夠獨大,不是贏者通吃。

這時候,我又了解到高靖和我們途虎養車的CEO陳敏曾經是老同事,陳敏評價“高靖非常能干,很多方面都非常優秀”,陳敏的話又增強了我的信心。這樣,我約高靖來公司聊一聊。

于是就有了愉悅資本如今陪同蛋殼在紐交所敲鐘的一幕。

蛋殼公寓創始人高靖與愉悅資本創始人劉二海

不光愉悅長情追隨蛋殼,元璟資本也是蛋殼連續投資機構。

2018年,元璟資本連續投資蛋殼公寓B輪及B+輪,也持續幫助其協同產業及行業資源,推動了蛋殼公寓與螞蟻金服等行業巨頭的戰略合作。作為蛋殼公寓的股東之一,元璟一路見證蛋殼公寓成長為目前中國最大的獨立品牌長租公寓運營商。

元璟資本合伙人陳洪亮表示,“熱烈祝賀元璟 Family 企業蛋殼公寓赴美上市,我們一路見證著高靖和整個管理團隊不斷學習、不斷奔跑的規劃和執行能力,也相信蛋殼能夠繼續伴隨著中國長租公寓的持續繁榮而繼續成長。”

陳洪亮認為,中國租房市場潛力巨大、增長迅速,在政府租售并舉的宏觀指引下,中國長租公寓的市場空間非常可觀。

“我們看好傳統住宅租賃行業存在的一些弊病有值得被深刻改造的巨大機會。蛋殼公寓在這幾年的發展中,通過深耕數據能力和AI系統,獨特性地用技術賦能的方式實現了業內領先的精細化運營,同時滿足了房東的“甩手掌柜”、租客的“拎包入住”,在供需兩端構建出“新租賃”模型, 并實現了快速向新城市拓展。”

蛋殼之后,長租行業還有選手有勇氣沖擊第三股嗎?

“2020年我覺得公寓企業還是會比較困難,風險還是比較大。原來的暴雷風險主要是一些小企業,現在看大的企業風險也比較大,這是大概目前的狀況。上市可能是一個短期內解決資金流的問題,但是估值都不會太高,上市期的壓力也比較大。

目前市面上融資也不一定會很容易,這是目前的大概狀況。但是未來我覺得機會還是比較多的,長期向好,短期大家都要通渡過這一段艱難的時期,第一是消化過量的供給,第二是消化全面的杠桿,這個都需要時間。”

一位不愿具名的資深業內人士指出,蛋殼們最需要的是時間。

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